Cuando dejamos de abonar las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios, lo primero que recibimos es un aluvión de llamadas de la entidad bancaria donde nos requieren para que nos pongamos al día, insistiéndonos que el impago provocará la obligación de pagar intereses y la pérdida de la vivienda, indicándonos, en muchas ocasiones, que dicha perdida se producirá de forma inmediata.
No obstante, la realidad es bien distinta, primero porque la perdida de la vivienda por impago de cuotas de un préstamo hipotecario requiere la previa interposición de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria y segundo porque la acumulación de asuntos en los juzgados genera un retraso en los procedimientos judiciales que suponen años de tramitación.
Antes de la presentación de la demanda ante los juzgados, la entidad bancaria tiene que comunicar mediante burofax (o cualquier otro medio donde quede constancia) el importe de la deuda.
Una vez realizada dicha comunicación, la entidad bancaria puede interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria siendo el juzgado competente el del lugar donde se encuentra la vivienda hipotecada. Los documentos que deben acompañar a dicha demanda son: 1) la escritura de hipoteca (donde debe constar el valor que se le dio al inmueble en el supuesto de impago para una posible subasta y el domicilio donde notificar dicha demanda) y 2) el documento que acredite que se le ha notificado al deudor la deuda existente, es decir el burofax anteriormente reseñado.
Una vez que se recibe la demanda, que nos la notificará el Servicio Común de Notificaciones y Embargos del Juzgado, existen diez días hábiles (no se cuentan ni sábados ni domingos ni festivos) para oponernos a dicha ejecución.
Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria son los siguiente
1º.- Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
2º.- Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.
3º.- En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
4º.- El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
En la actualidad el motivo más alegado es el último el relativo a la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario como son:
- Cláusulas suelo
- Cláusulas de vencimiento anticipado.
- Cláusulas donde se regula el pago de los gastos de hipoteca a realizar por el prestatario
- Cláusulas que estipula un interés de demora desproporcionado.
- Comisión de apertura.
Una vez presentada estas alegaciones el Juez suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia donde las oirá y admitirá los documentos que se presenten.
El Juez dictará Auto, el cual, puede contener los siguientes pronunciamientos:
1.- Desestimar los motivos de oposición, continuándose en consecuencia la ejecución. No obstante, dicho Auto puede ser recurrido ante la Audiencia Provincial, la cual revisará si es ajustado a derecho o no dicha resolución
2.- Estimar los motivos de oposición ordenando el archivo del procedimiento.
3.- Estimar los motivos de oposición anulando las cláusulas que considere abusivas y continuándose la ejecución sin dichas cláusulas.
